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關于支持城市更新行動的若千政策措施

實施城市更新行動是以習近平同志為核心的黨中央作出的一項重大決策部署。為深入貫徹習近平總書記關于城市工作重要論述和對江蘇工作重要講話重要指示精神，全面落實《省委辦公廳省政府辦公廳印發關于實施城市更新行動指導意見的通知》(蘇辦發〔2022 〕14號)要求，有力有序推進城市更新工作，進一步優化存量、提升品質、完善結構，堅持走內涵集約、綠色低碳發展之路，努力創造更加美效的城市人居環境，提高全省城市規劃、建設、治理水平，現制定以下政策措施。

一、優化規劃編制實施管理

(一)深化規劃編制內容。發揮國土空間詳細規劃(以下簡稱詳細規劃)引導作用，對符合城市更新需求的既有詳細規劃，

繼續沿用；對確需編制或修改的，按照急用先編原則，充分 考慮 城市更新實際需求編制更新地區詳細規劃 ，在單元層次詳細規劃 (即更新規劃單元詳細規劃)中，明確單元主導功能、管控通則，探索基準容積率制度，預留彈性空間；在街區層次詳細規劃(即 更新實施單元詳細規劃)中，明確保留、改造、拆除的更新區域 和地下空間利用范圍，合理確定用地性質，細化用途混合和兼容要求，合理確定地塊建筑密度、高度、容積率和綠地率等指標。〔責任單位：省自然資源廳， 各市、縣(市、區)人民政府組織落實。以下均需各市、縣(市、 區)人民政府負責，不再列出〕

(二)科學設置規劃指標。對歷史城區包括歷史文化街區、 歷史地段等特定區域，按照保護要求因地制宜確定規劃指標。

城市更新地區中對現狀建筑密度較高等無法達到現行標準和規范 的區域 ，在征得規劃范圍內利害關系人同意的前提下，按照“優化不惡化”原則，在詳細規劃中對建筑高度、 日照間距、停車配建、建筑密度、綠地率、建筑退讓距離等 規劃指標進行適應性優化完善。為滿足安全、環保、無障硝 標準等要求，對于城市更新地區增設必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設施、風道、外墻保溫等附屬設施以及景觀休息設施等情形，其新增建筑量可不計入規劃容積率。

(責任單位：省自然資源廳)

(三)提高規劃實施效率。推動建立詳細規劃動態更新機制，探索并聯審批，縮短規劃許可辦理時長。支持地方探索將經地方人民政府審定的城市更新項目實施方案作為詳 細規劃調整的參考，充分考慮規劃指標和要求。在確保公共利益和安全的前提下，各地可結合本地實際和更新需要，探索實施建設工程規劃許可豁免制度，研究制定豁免清單。(責任單位：省自然資源廳)

二、創新土地供應使用方式

(四)細化完善供地條件和方式。支持各地依法依規運用劃撥、出讓、租賃等多種方式，保障城市更新項目用地。

對歷史城區、歷史文化街區內的更新項目，涉及點狀布局且確需整體組合供應的地塊，可探索將各地塊規劃條件和 整體規劃條件一并作為供地條件。對布點分散、單體規模小、對其他建筑物構筑物有密切依附關系的社區養老、社區管 理、群眾體育、新能源汽車充電 設施等配套設施 ，可依據詳細規劃、國家和省相關政策文件，納入供應地塊的規劃條件，補齊更新區域公共服務配套短板。對以租賃方式取得國有土地使用權的更新項目，在租賃期內依法依規完成更新改造的，經依法批準可在租賃期滿后依法以協議出讓方式取得 土地，按規定應當收回土地使用權重新公開出讓的除外。 鼓 勵原土地使用權人依法以轉讓、經分制審批后部分轉讓或出 租 土地使用權等方式盤活利用。零星建設用地(包括邊角地、 夾心 地、插花地等) ，需與相鄰土胞為并集中再開發，符合 低效產業用地再開發規定的，可按規劃要求經批準以協議出 讓方式供地；具備獨立再開發利用條件的，按照規劃條件確 定的用途依法辦理供地手續；其他情形的零星建設用地用于建設非盈利性公共停車場、公共綠地和公共廁所的，可以劃撥方式供地。更新區域內無空閑土地的，可單獨設立地下空間建設用地使用權，鼓勵復合集約設置公共服務設施。 (責任單位：省自然資源廳)

(五)規范引導土地用途轉換。結合新產業、新業態發展 需要，支持不同產業用地類型合理轉換，鼓勵各地探索制定

存量建設用地用途轉換負面清單，依據詳細規劃、規劃條件 和供地政策進行混合復合更新，依法依規辦理供地手續。支持符合國家和省存量土地盤活利用五年過渡期政策的更新 活動，五年過渡期自批準之日起計算；過渡期滿完成更新改造后，可參照不動產歷史遺留問題處理規定，辦理相關手續。對經地方人民政府審定的城市更新項目，因土地用途轉換需 補繳土地出讓金的可以按規定分期繳納。 (責任單位：省自然資源廳、省財政廳)

(六)合理設定土地使用年限。鼓勵各地根據產業發展的 實 際需要 ，考慮采用不高于法定最高出讓年限或租賃年期

供應產業用地，依法依規予以續期。更新后的混合用途宗地 出讓時，屬于不同用途不動產難以分割且只有一個使用者情 形的，可統一按綜合用地、最高不超過50年設定出讓身明；屬于不同用途不動產可以分割且最終使用者為不同單位或個人情形的，一般應按宗地所含的具體土地用途分別確定出站年限，并明確不同用途相應的土地面積。 (責任單位：省自然資源廳)

三、提升產權登記辦理服務水平

(七)妥善處理不動產登記歷史遺留問題。各市、縣(市、區)人民政府根據實際情況出臺本地化解歷史遺留問題的政策文件，針對用地手續不完善、欠繳土地出讓價款和相關稅費、未通過建設工程規劃核實、開發建設主體滅失或不再具備相應資格、無法提供竣工材料、已銷售房屋的建設用地使用權被抵押或查封、房屋土地信息不一致、項目跨宗地 建設等不動產歷史遺留問題，明確不動產確權登記路徑。(責任單位：省自然資源廳、省財政廳、省住房城鄉建設廳、省稅務局)

(八)探索優化更新項目產權辦理手續。對城市更新形成的不動產，兼容多種功能的土地和建筑物的，可分割的可按不同宗地范圍、不同建筑區域或樓層辦理分割審批手續、分區分層設權后，辦理不動產登記。立體開發的土地，可按地表、地上、地下分層或按建筑功能分區辦理分割審批、分別設權后，辦理不動產登記。支持原不動產權人與更新實施主體依據更新合作和轉讓協議，依法向不動產登記機構共同申 請轉移預告登記；更新完成后，按照預告登記事項申請辦理 后續登記手續。支持以“ 帶押過戶”方式辦理不動產轉移和 登記手續。對申請轉讓劃撥土地使用權的更新項目，經市、 縣人民政府依法批準可由受讓人辦理協議出讓，按照有關規定核定并繳納出讓價款后依法辦理不動產登記。對涉及多個土地使用權人、使用權類型不同但不改變土地用途并就地 安置的更新項 目，在共同約定更新后產權人擁有的原土地使 用權  類型不變的前提下，可在完成更新后根據約定依法辦 理不動產登記。(責任單位：省自然資源廳、省委金融辦、人民銀行江蘇省分行、金融監管總局江蘇局)

四、完善施工圖審查管理體系

(九)健全施工圖審查管理機制。進一步細化明確既有建筑改造項目施工圖審查申請材料的內容，統一新舊標準的適用規則和審查合格證文書樣式，提高既有建筑施工圖審查效率和規范性。鼓勵在保障建筑結構安全、有利于保護利用等前提下，組織制定適應既有建筑改造要求的設計審查要點。 (責任單位：省住房城鄉建設廳)

(十)優化施工圖審查路徑。對無法滿足現行標準的城市更新項目，歷史文化保護傳承利用類的由住房城鄉建設部門組織專家論證，既有建筑安全隱患消除類的由城市更新項目實施主體組織專家論證，專家論證意見作為設計、施工圖審查、施工、竣工驗收等的依據。鼓勵各地結合城市更新實際，開展建筑師負責制試點，可探索對該類項目實行施工圖審查自審承諾制管理。(責任單位：省住房城鄉建設廳)

五 、加強消防設計審查驗收銜接

(十一)完善消防審驗技術流稱在改善消防條件、提升消 防本質安全水平的前提下，支持各地對《江蘇省既有建筑改造消防設計技術要點(試行)》中尚未包括，但確有現實需求的內容進行試點，適時總結成功經驗并復制推廣。鼓勵更新實施主體綜合運用消防新技術、新產品、加強性技術措 施等提升消防安全條件。對涉及歷史文化街區保護利用的更新項目，指導各地編制防火安全保障方案；對涉及歷史建筑 改造利用的更新項目，建設單位除依法提交相關材料外，還 應當提交特殊消防設計技術資料，由住房城鄉建設部門依法 組織專家評審，防火安全保障方案和專家評審意見作為相關 部門審批管理的依據。 (責任單位：省住房城鄉建設廳)

(十二)強化既有建筑改造協同管理。各地應當建立適應 城 市更新中既有建筑改造利用規劃、建設、消防的審批管理規則。鼓勵各地因地制宜，積極探索“城市微鑒定”“社區鑒定師”等城市更新服務制度。對屬于建設工程規劃許可 豁免清單的項 目，申請辦理施工圖審查、施工許可、消防審 驗時不再需要提供建設工程規劃許可證。加強消防驗收、備 案和投入使用、營業前消防安全檢查、 日常監督檢查工作協 同，實現審批管理標準統一和結果銜接。涉及不可移動文物 的應符合文物保護相關法律法規和政策規定。(責任單位：省住房城鄉建設廳、省 自然資源廳、省消防救援總隊)

(十三)實施消防驗收備案分類管理。指導各地依據建筑 所 在區域環境、使用功能、規模和高度眾耐火等級、防火及疏散能力、消防設施設備配置水平等 ，建立既有建筑改 造項目分級分類目錄清單。對目錄清單中的一般頂目進一步優化程序要件，其中采用告知承諾制方式申請消防驗收備案的，主管部門依據承諾書出具備案憑證。 (責任單位：省住 房城鄉建設廳)

六、加大財稅金融支持和組織推進力度

(十四)拓寬資金來源渠道。在不新增地方政府隱性債務、 依法合規、風險可控的前提下，鼓勵政策性銀行和商業銀行為城市更新項目實施主體提供長周期、低利率信貸支持。 在保障公共利益前提下，對可經營、可出售、可出租的更新 項目或資產，通過 REITs 、社會投資人十 EPC 等多渠道籌集 資金，優先通過市場化方式運作。鼓勵更新資源產權人出資自主進行更新改造，共享更新收益。(責任單位：省財政廳、 省發展改革委、省委金融辦、人民銀行江蘇省分行、金融監 管總局江蘇局、江蘇證監局、省住房城鄉建設廳)

(十五)加大財政支持力度。統籌用好并積極爭取中央專 項  資金，鼓勵各地整合、統籌利用各項國家政策性資金，推動城市更新項目實施。對符合條件的保障性住房建設、城 中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設項 目，支持納入 地方政府專項債券申報范圍。優化省級專項資金支持方式， 更多采取免申即享的方式，對城市更新重點領域和重點地區 符合條件的項目提供貸款貼息，撬動更多金融和社會資本參 與城市更新，鼓勵有條件地區整合資源實行省市(縣)聯動。 (責任單位米省發展改革委、省財政廳、省住房城鄉建設廳)

(十六)積極落實稅費優桌政策。對國家城市更新試點城市及省級城市更新試點項目，更新主體實施多地塊并宗、更新后交易，積極落實因國家建設需要依法征收、收回的房 地產等土地增值稅有關稅費支持政策。對“工改工”類的低 效產業用地更新項 目，交易環節的土地增值稅等各項稅費符 合延期繳納稅款條件的，及時予以辦理。(責任單位：省財政 廳、省稅務局、省 自然資源廳)

(十七)鼓勵多元主體參與。依據規劃管控要求，結合不同產權主體意愿，分別或者組合運用政府征收收儲、產權主體間權 屬轉讓、聯營入股、自主改造等多種形式開展城市更新活動。支持各地成立符合地方特點和更新需求的專業化更新實施主體，并通過信息公開、模式創新等途徑廣泛吸引社會資本參與，形成聯動策劃、規劃、設計、建設、運營一體化更新解決方案，推動開發主體轉變為更新地區的長期運營商。對有經營性收益的城市更新項目，鼓勵采用特許經 營等形式推動政府和社會資本合作。鼓勵運用各類基層議事 協商載體和平臺，以多種形式開展更新方案意見征詢，推動更新過程中的利益協調和矛盾化解，保障更新項目的順利實施，實現共建共治共享。 (責任單位：省住房城鄉建設廳、省自然資源廳、省發展改革委、省國資委)

(十八)強化綜合評價激勵。建立省級試點項目分類評價辦法，對實施水平較高、綜合效益明顯的頂目及時總結經驗，納入省實施城市更新行動可復制經驗做法清單在全省推廣。優先推薦國家級獎項，在我省已獲批的創建示范和評比表彰項目中，加大對城市更新項目的支持力度。(責任單位：省住房城鄉建設廳、省自然資源廳)

本文件自2024年6月11日施行，有效期至 2029年6月10日。